Dispositif Jeanbrun 2026 : comment ça marche et comparaison avec le LMNP

Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M

Location vide avec le dispositif Jeanbrun ou location meublée en LMNP : deux voies pour amortir un investissement locatif, mais avec des règles très différentes. Cet article présente les conditions du dispositif Jeanbrun, son mode de calcul, puis le compare au LMNP, avec des simulations réalisées par JD2M dans neuf villes.

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, aussi présenté par l'administration sous le nom de « Relance logement », est un mécanisme fiscal introduit par la loi de finances pour 2026. Il permet aux investisseurs en location vide (non meublée) de bénéficier d'un amortissement d'une partie de la valeur de leur bien immobilier. Il s'agit d'une mesure inédite, puisque l'amortissement était jusqu'alors réservé en pratique à la location meublée, dans le cadre du régime réel d'imposition (BIC).

L'objectif affiché du dispositif est double : relancer la construction de logements et inciter les bailleurs privés à proposer des loyers maîtrisés, en contrepartie d'un avantage fiscal.

Concrètement, le dispositif permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien (calculé sur 80 % de cette valeur, la part du terrain étant estimée à 20 %), selon des taux forfaitaires qui varient en fonction du niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).

À retenir : le dispositif Jeanbrun ne se substitue pas au statut LMNP. Les deux régimes coexistent et s'adressent à des profils d'investissement différents : location vide encadrée pour le Jeanbrun, location meublée aux loyers libres pour le LMNP.

PLF 2027 : un rééquilibrage en discussion.

Selon le Gouvernement, le PLF 2027 vise à créer un nouvel équilibre en faveur de la location nue de longue durée, en rendant le dispositif Jeanbrun plus attractif face au LMNP. En pratique, le texte propose de plafonner l'amortissement LMNP à 7 000 € par an et par foyer fiscal, alors que le plafond d'amortissement Jeanbrun peut atteindre 12 000 €. Des amendements sont en discussion, notamment pour exclure du plafonnement la location meublée de longue durée. Rien n'est voté à ce stade : les comparaisons de cet article s'appuient sur les règles actuellement en vigueur.

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Les 4 conditions d'accès au dispositif Jeanbrun

L'accès à l'amortissement dans le cadre du dispositif Jeanbrun impose aux investisseurs de respecter plusieurs conditions cumulatives, que l'on peut regrouper en quatre grands points. Certaines peuvent se révéler contraignantes pour une partie des investisseurs.

1.  Acquérir un logement neuf (ou ancien avec au moins 30 % de travaux)

Le dispositif Jeanbrun vise avant tout à dynamiser la construction. C'est pourquoi il s'adresse en premier lieu aux logements neufs, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, ou construits par le contribuable.

Pour les logements anciens, une condition supplémentaire s'applique : le logement doit être dégradé et faire l'objet de travaux de réhabilitation représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, qui doivent notamment permettre d'atteindre une classe énergétique A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE) (source : service-public.gouv.fr).

Cette exigence doit retenir l'attention des investisseurs, car elle emporte deux conséquences :

• Un tel montant de travaux doit être réalisable dans le bien acquis, ce qui peut s'avérer difficile selon sa configuration ;
• La réalisation de travaux constitue une dépense supplémentaire et peut augmenter le montant emprunté, ce qui, selon les taux d'intérêt, peut réduire le retour sur investissement.

« En cas de travaux réalisés dans un bien ancien, le dispositif Jeanbrun prévoit que leur coût sera intégré à la valeur du bien pour le calcul de l'amortissement forfaitaire » précise Victor Peltier, Directeur général de Je Déclare Mon Meublé (JD2M).

2.  Respecter la période d'acquisition (21 février 2026 au 31 décembre 2028)

Le dispositif Jeanbrun limite son champ d'application dans le temps. Pour être éligible, l'acte d'acquisition doit en principe être signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, c'est la date du permis de construire qui est prise en compte.

Une acquisition réalisée avant cette période ne peut donc pas ouvrir droit au dispositif. Les bailleurs concernés peuvent en revanche étudier d'autres régimes, comme la location meublée au statut LMNP, qui n'est pas soumise à cette fenêtre.

De plus, seuls les logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles, ce qui exclut les maisons individuelles.

3.  S'engager sur une durée de location de 9 ans

Comme le dispositif Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, le dispositif Jeanbrun suppose un engagement de location non meublée de 9 ans, en tant que résidence principale du locataire. L'option est irrévocable pour le bien concerné. Cette contrainte renforce l'écart entre la location vide et la location meublée.

En effet, la location meublée se caractérise par une grande flexibilité, qui permet notamment aux propriétaires d'exercer une activité locative sans abandonner totalement la possibilité de profiter du bien pour eux-mêmes.

« Les loueurs qui souhaitent mettre en location une résidence secondaire tout en conservant la jouissance du bien une partie de l'année, en recourant à des baux à durée déterminée, comme les baux étudiant, mobilité, ou encore saisonnier doivent donc se tourner vers la location meublée, car la location vide ne permet pas cette flexibilité, qui constitue d'ailleurs l'une des principales raisons de l'essor de la location meublée ces dernières années. » explique Baptiste Bochart, Juriste pour JD2M.

Et même en location de longue durée, il est important de rappeler qu'en meublé, le bail se conclut en principe pour une durée d'un an, ce qui laisse annuellement une possibilité au bailleur de récupérer le bien (par exemple pour y loger un enfant pendant ses études). En location vide classique, cette opportunité n'existe en principe que tous les 3 ans. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l'engagement de location se porte à 9 ans.

4.  Respecter les conditions relatives aux locataires et aux plafonds de loyer

Les locataires occupant le bien doivent satisfaire plusieurs conditions :

• Ne pas faire partie du foyer fiscal du bailleur, ni être l'un de ses proches parents (jusqu'au second degré) ;
• Respecter les plafonds de ressources correspondant au niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).

Le bailleur est par ailleurs tenu de respecter les plafonds de loyer correspondant à la catégorie choisie, lesquels dépendent de la zone géographique du bien. La location doit en outre débuter dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du logement.

Plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun par zone

Les loyers pratiqués dans le cadre du dispositif Jeanbrun sont encadrés. Pour le loyer intermédiaire, les plafonds 2026 par m² de surface habitable et par mois, hors charges, sont ceux publiés par l'administration. Pour les loyers social et très social, ils suivent le barème Loc'Avantages, qui peut varier selon la commune : les montants ci-dessous sont ceux retenus dans nos simulations.

Un coefficient multiplicateur lié à la surface du logement peut s'appliquer au calcul du loyer maximal ; il n'est pas pris en compte dans nos simulations. Cette exigence de loyers plafonnés limite l'attrait du dispositif par comparaison à la location meublée, pour laquelle le bénéfice de l'amortissement ne dépend pas du loyer fixé.

Amortissement Jeanbrun : taux, plafonds et fonctionnement

Les taux d'amortissement forfaitaires

Contrairement à la location meublée, l'amortissement prévu par le dispositif Jeanbrun fonctionne de manière forfaitaire. Les taux sont appliqués à 80 % de la valeur du bien (augmentée des travaux pour les biens anciens).

Pour les biens neufs :

Pour les biens anciens (avec travaux d'au moins 30 %) :

Exemple de calcul de l'amortissement annuel

Pour illustrer le mécanisme, voici le montant d'amortissement annuel théorique selon le loyer pratiqué, avant application du plafond annuel :

Les plafonds annuels de déduction

Le montant d'amortissement déductible chaque année est plafonné par foyer fiscal :

• 8 000 € par an en principe, pour un loyer intermédiaire ;
• 10 000 € lorsqu'au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis proviennent de locations à loyer social ;
• 12 000 € lorsqu'au moins 50 % de ces revenus proviennent de locations à loyer très social.

Point essentiel : ce plafond est apprécié non pas par bien, mais à l'échelle du foyer fiscal. En cas de location de plusieurs biens sous le dispositif Jeanbrun, le plafond d'amortissement est donc partagé entre eux.

Cas particulier : location multiple à des loyers différents

« Le texte de la loi de finances 2026 précise que, en cas de location de plusieurs logements à des loyers appartenant à différentes catégories, le plafond de déduction de l'amortissement de 8 000 € prévu pour la location à un loyer intermédiaire est majoré de 2 000 € lorsqu'au moins 50 % des revenus bruts proviennent de logements loués en loyer social, ou de 4 000 € lorsqu'au moins 50 % proviennent de logements loués en loyer très social. » explique Baptiste Bochart, Juriste pour Je Déclare Mon Meublé.

Différences entre l'amortissement Jeanbrun et l'amortissement LMNP

Pour comprendre l'intérêt comparé des deux dispositifs, il est important de distinguer leurs mécanismes d'amortissement respectifs.

L'amortissement LMNP : un calcul individualisé, sans plafond à ce jour

En location meublée, l'amortissement n'est pas calculé de manière forfaitaire. Il repose sur la valeur réelle des différents composants du bien (gros œuvre, toiture, installations techniques...), des éventuels travaux et du mobilier. Cette approche permet généralement d'obtenir des montants d'amortissement plus élevés sur les premières années, notamment grâce à l'amortissement du mobilier.

Les différences clés à retenir

L'avantage structurel du LMNP réside, à ce jour, dans l'absence de plafond d'amortissement et dans le calcul individualisé par bien. En cas de détention de plusieurs biens, le loueur en meublé peut ainsi déduire davantage d'amortissements au global que dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Cet équilibre pourrait toutefois évoluer si le plafonnement proposé dans le PLF 2027 était adopté.

En revanche, le dispositif Jeanbrun offre un avantage spécifique : selon l'administration, le déficit foncier peut en partie être imputé sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an pour la part provenant de charges autres que les intérêts d'emprunt), ce qui peut générer une économie d'impôt directe. En location meublée (régime BIC), le déficit n'est reportable que sur les bénéfices futurs de l'activité.

À noter : à notre connaissance, la doctrine administrative détaillée sur le dispositif Jeanbrun (notamment sur le traitement de l'amortissement dans le déficit imputable) n'était pas encore publiée au BOFiP. Les règles présentées ici sont susceptibles d'être précisées.

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Dispositif Jeanbrun vs LMNP : simulations comparatives dans 9 villes

Afin de mesurer l'impact financier de chaque dispositif, les experts de JD2M ont réalisé des simulations d'investissement dans neuf villes françaises. Ces simulations comparent la mise en location d'un bien neuf dans le cadre du dispositif Jeanbrun avec la mise en location d'un bien identique au statut LMNP. Elles sont illustratives : elles reposent sur des hypothèses simplifiées et sur les règles en vigueur avant le PLF 2027, et les résultats pourraient changer si le plafonnement de l'amortissement LMNP était adopté.

Méthodologie des simulations

• Logements neufs d'une surface habitable de 50 m² ;
• Prix d'achat basés sur les prix au m² du baromètre Se Loger dans les villes concernées ;
• Loyers Jeanbrun calculés selon la formule : [plafond de loyer × surface habitable] × 12 ;
• Loyers LMNP basés sur les données clients de JD2M (tous types de location meublée confondus) ;
• Emprunt à 90 % de la valeur du bien, taux d'intérêt de 3 % ;
• Taux d'imposition de 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 % (location vide) et 18,6 % (location meublée).

Paris (Zone A bis)

Constat : à Paris, la différence de loyer est considérable (près de 2,8 fois plus en meublé que le loyer très social Jeanbrun). Dans cette simulation, le LMNP est le seul scénario à dégager un cash flow positif, alors que le dispositif Jeanbrun génère un cash flow négatif dans tous les cas, malgré l'économie d'impôt liée au déficit foncier.

Lyon (Zone A)

Constat : dans cette simulation, le LMNP affiche un cashflow environ 3,5 fois supérieur au meilleur scénario Jeanbrun (loyer intermédiaire). Les options de loyer social et très social deviennent déficitaires.

Toulouse (Zone A)

Constat : c'est à Toulouse que l'écart entre Jeanbrun (intermédiaire) et LMNP est le plus faible. Le rapport prix d'achat/loyer favorable rend le dispositif Jeanbrun plus intéressant dans cette simulation, même si le LMNP reste légèrement plus rentable.

Marseille (Zone A)

Constat : le LMNP dégage un cashflow presque deux fois supérieur au Jeanbrun intermédiaire. L'écart se creuse avec les loyers sociaux.

Lille (Zone A)

Constat : Lille présente un rapport prix/loyer favorable. Le Jeanbrun intermédiaire reste intéressant dans cette simulation, mais le LMNP conserve un avantage sur tous les scénarios.

Bordeaux (Zone A)

Constat : le loyer très social devient déficitaire à Bordeaux. Le prix au m² plus élevé réduit la rentabilité de tous les scénarios.

Strasbourg (Zone A)

Constat : Strasbourg affiche l'écart le plus important entre LMNP et Jeanbrun parmi les grandes villes étudiées, avec un cashflow LMNP environ 2,3 fois supérieur. Les loyers meublés retenus y sont élevés par rapport au prix d'achat.

Quimper (Zone B1)

Constat : même dans une ville de zone B1 avec des prix modérés, le LMNP conserve un avantage dans cette simulation. C'est le premier scénario où le LMNP génère une imposition (1 369 €), signe que les charges et l'amortissement ne suffisent pas à absorber totalement les revenus, mais le cash flow reste favorable.

Niort (Zone B2)

Constat : en zone B2, les plafonds de loyer Jeanbrun sont plus bas, mais les prix d'achat aussi. Dans cette simulation, le LMNP reste environ deux fois plus rentable en cash flow annuel.

Conclusions de l'étude comparative

L'analyse des neuf villes met en évidence plusieurs constats, dans les hypothèses retenues et avec les règles en vigueur avant le PLF 2027 :

Le LMNP dégage un cash flow plus élevé dans ces simulations.

Dans l'ensemble des scénarios étudiés, la location meublée au statut LMNP dégage un cash flow supérieur à celui du dispositif Jeanbrun. Cela s'explique principalement par des recettes locatives nettement plus élevées (loyers libres) et par l'absence, à ce jour, de plafond d'amortissement. Le plafonnement proposé dans le PLF 2027, s'il était adopté, pourrait réduire cet écart.

La rentabilité du Jeanbrun dépend de l'imputation du déficit.

Contrairement au LMNP, une part de l'avantage fiscal du dispositif Jeanbrun repose sur la capacité des contribuables à imputer une partie du déficit sur leur revenu global. L'impact réel de cet avantage varie selon le taux marginal d'imposition de l'investisseur.

Le zonage et le prix d'achat sont déterminants.

La rentabilité du dispositif Jeanbrun dépend largement de la zone géographique (qui détermine le plafond de loyer) et du prix au m² du logement. Les villes présentant un ratio favorable entre prix d'achat et plafond de loyer (comme Toulouse ou Lille) offrent les meilleurs résultats dans nos simulations.

Le loyer très social pèse sur la rentabilité.

Malgré un taux d'amortissement plus élevé (5,5 % pour le neuf), opter pour un loyer très social réduit considérablement les recettes locatives et, par conséquent, le cashflow. Dans plusieurs villes (Paris, Bordeaux), ce scénario génère un cash flow négatif.

Les plafonds limitent la capacité d'investissement.

Passé un certain seuil de prix d'achat, les plafonds d'amortissement (8 000 à 12 000 €) et de déficit imputable sur le revenu global (10 700 €) peuvent empêcher de rentabiliser pleinement des biens situés dans les marchés les plus chers.

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FAQ – Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun