Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est l’un des deux statuts sous lequel les loueurs qui relèvent du régime de l’entreprise individuelle peuvent relever dans le cadre de leur activité de location meublée. Relever du statut de LMP ou de LMNP ne dépend pas du choix du loueur, mais de l’importance économique que revêt l’activité. L’appartenance à l’un ou l’autre de ces statuts est donc souvent au centre de nombreuses interrogations des loueurs, débutants comme confirmés, qui s’inquiètent du statut dont ils vont relever, et des conséquences fiscales pour leur activité. Vous ne savez pas si vous relevez du statut de LMP pour votre activité ? Vous souhaitez en apprendre plus sur la fiscalité des loueurs en meublé professionnels ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
Comme son nom l’indique, un loueur en meublé professionnel pratique une activité de location meublée, quel que soit le type de bien loué et le mode de location pratiqué. Le caractère professionnel est, quant à lui, défini par l’administration fiscale selon les critères fixés par l’article 155 du Code général des impôts.
Bon à savoir :
Pratiquer la location meublée exige de respecter la réglementation prévue en matière d’ameublement du logement, et notamment de fournir les
11 équipements et meubles obligatoires fixés par le décret du 31 juillet 2015. En cas de non-respect de cette exigence, le caractère meublé de la location peut être remis en cause par un juge, ce qui entraîne, pour le loueur, la perte du statut qui y est associé.
En location meublée, quel que soit le statut, les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette classification distingue la location meublée de la location nue, qui relève quant à elle des revenus fonciers.
En somme, le statut ne change pas réellement la manière d’exercer l’activité, mais la manière dont elle est perçue par l’administration fiscale, avec des différences de traitement fiscal entre les deux catégories de loueurs.
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Le statut de Loueur Meublé Professionnel concerne les investisseurs dont les recettes locatives sont significatives, notamment au regard des autres revenus qu’ils perçoivent d’activités autres que la location meublée. Ce déséquilibre entre les recettes de location meublée et les autres revenus d’activité peut naître de situations différentes, comme une multiplicité de biens mis en location meublée, des prix de location élevés, et des revenus d’activité plus faibles.
Par exemple, il peut arriver qu’un passage à la retraite ou qu’une période de chômage entraîne un changement de statut en raison de la baisse des revenus qu’elle occasionne.
Pour être considéré comme Loueur Meublé Professionnel, l’article 155 du Code général des impôts précise que deux conditions liées aux recettes locatives meublées annuelles doivent être remplies simultanément :
Ce montant doit être supérieur aux autres revenus d’activité.
À noter : Les montants de recettes locatives meublées et de revenus d’activité sont appréciés à l’échelle du foyer fiscal.
Les recettes locatives meublées sont composées des loyers charges comprises, tandis que les autres revenus d’activité pris en compte sont assez nombreux : salaires, traitements, pensions, rentes viagères, BIC autres que la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés,… avec tout de même une exception pour les revenus fonciers (ceux issus de la location nue par exemple).
Si le statut LMP n’implique pas de formalités administratives particulières, les LMP, au même titre que les LMNP, doivent immatriculer leur activité de location meublée sur le site de l’INPI afin d’obtenir un numéro de SIRET pour leur activité.
Tableau - Conditions LMP vs LMNP
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Recettes locatives meublées | > 23 000 € ET > aux autres revenus d'activité |
< 23 000 € OU < aux autres revenus d'activité |
| Activité | Professionnelle | Non professionnelle |
| Régime fiscal | Régime des BIC Choix entre le micro-BIC ou le réel (sauf exception) |
Régime des BIC Choix entre le micro-BIC ou le réel (sauf exception) |
| Paiement des cotisations sociales | Oui | Non (sauf exception pour certains loueurs de courte durée) |
Pour l’imposition de leurs revenus, les LMP peuvent choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Le régime micro-BIC est souvent moins avantageux pour les loueurs en meublé, et à plus forte raison pour les LMP, en raison de leur montant de recettes généralement plus élevé. En effet, dans le cadre de ce régime, les recettes perçues font l’objet d’un abattement forfaitaire (de 30 ou 50% selon l’activité) pour déterminer le montant imposable. En conséquence, les loueurs paient des impôts chaque année en fonction des recettes perçues et du taux d’abattement applicable.
Au régime réel au contraire, il existe une possibilité pour les loueurs de réduire considérablement, voire d’écraser totalement, leur montant imposable, grâce à la possibilité d’ amortir le logement loué et de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien immobilier, parmi lesquelles se retrouvent notamment :
Les taxes comment la taxe foncière et la CFE ;
Les factures diverses (eau, électricité, assurance, petites réparations,…) ;
Les frais divers (gestion, comptabilité,…) ;
Les charges de copropriété ;
Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du logement loué ;
Les frais de notaire si la date d’achat du bien correspond à la date de début d’activité.
À ces déductions s’ajoutent celles permises par l’amortissement des différents composants du bien (sauf la part terrain), des éventuels travaux, ainsi que du mobilier présent dans le bien. Il permet de répartir la valeur de ces différents éléments sur plusieurs années afin de réduire le résultat imposable de la même manière que les charges. Dans la plupart des cas, la somme de ces déductions est plus importante que l’abattement forfaitaire proposé par le régime micro-BIC, ce qui permet donc aux loueurs d’optimiser leur imposition.
Bon à savoir :
Si les dépenses déductibles ou l’amortissement excèdent les recettes annuelles, les sommes excédentaires ne sont pas perdues. L’amortissement est, en effet, reportable sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de validité.
Quant aux dépenses déductibles, elles peuvent créer un déficit qui, au statut LMP, est imputable sur le revenu global pour réduire l’impôt sur le revenu des loueurs, sans limite de déduction, et avec une durée de report maximal de 6 ans. Il s’agit là d’une différence importante avec le statut LMNP, pour qui le déficit généré ne peut qu’être imputé sur les bénéfices des années futures, dans la limite de 10 ans.
Contrairement aux LMNP, les revenus des LMP sont soumis aux cotisations sociales, avec une affiliation obligatoire au régime de la Sécurité sociale des indépendants (SSI).
Les cotisations peuvent représenter une part significative des revenus locatifs, généralement autour de 35 à 40 % du résultat imposable. Elles sont calculées sur la base du revenu imposable du loueur, déterminé par son régime d’imposition.
À noter : Pour les loueurs qui relèvent du régime réel, si leur résultat fiscal est déficitaire, il leur faudra tout de même s’acquitter d’une cotisation minimale, dont le montant varie chaque année, et qui se situe bien souvent aux alentours des 1200 €.
Cette différence constitue l’un des principaux éléments à prendre en compte lorsqu’on compare les statuts LMP et LMNP. Au statut LMNP, les loyers sont en principe soumis aux prélèvements sociaux et non pas aux cotisations sociales. Toutefois, pour les LMNP qui génèrent plus de 23 000 € de recettes annuelles issues exclusivement d’une activité de location de courte durée, ce sont également les cotisations sociales qui sont dues.
Les loueurs qui relèvent du statut de LMP se voient appliquer le régime des plus-values professionnelles. Dans ce cadre, l’imposition de la plus-value se déclenche dès lors que l’activité cesse, quel que soit le motif de cette cessation : vente ou retour dans le patrimoine privé.
Pour les plus-values professionnelles, le montant de plus-value imposable est scindé en deux blocs :
La plus-value à long terme (la différence entre la plus-value totale et la plus-value à court terme).
La plus-value à court terme est imposée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, et est assujettie aux cotisations sociales, tandis que la plus-value à long terme relève d’un impôt sur la plus-value à 12,8%, et des prélèvements sociaux, dont le montant est de 18,6% depuis l’entrée en vigueur de la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) 2026, contre 17,2% auparavant, pour un montant total de 31,4%.
Si l’imposition de la plus-value se déclenche plus facilement pour les loueurs qui relèvent du statut LMP, par rapport à ceux relevant du statut LMNP, les premiers bénéficient toutefois de la possibilité d’être exonérés d’imposition de la plus-value, en totalité ou en partie.
Ainsi, dans le cas où un loueur a exercé son activité au statut LMP pendant au moins 5 ans (même non consécutifs), il peut bénéficier d’une exonération :
Totale, si la moyenne de ses recettes annuelles de location meublée des deux dernières années est inférieure à 90 000 € ;
Partielle, si la moyenne de ses recettes annuelles de location meublée des deux dernières années est comprise entre 90 000 € et 126 000 €.
L’un des avantages souvent évoqués du statut LMP concerne la possibilité de voir la valeur du bien loué ne pas être prise en compte pour le calcul de l’assiette de l’assujettissement à l’ Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui se déclenche dès lors que la valeur nette comptable du patrimoine immobilier d’un foyer fiscal excède 1,3 million d’euros.
Cependant, cette exonération n’est possible que si plusieurs conditions sont respectées, notamment le caractère réellement professionnel de l’activité.
Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes :
Les revenus générés par l’activité représentent plus de 50% des revenus imposables du foyer fiscal. Cela peut être parfois difficile, notamment si le revenu imposable est largement réduit par le jeu des déductions du régime réel en location meublée.
En pratique, remplir ces conditions ne sera pas possible pour tous les LMP, mais certains profils ont souvent davantage de chances de coches toutes les cases, comme :
Les multi-propriétaires bailleurs de biens meublés ;
Les retraités ;
Les personnes en recherche d’emploi.
| LMP | LMNP | |
|---|---|---|
| Statut fiscal | Professionnel | Particulier |
| Charges déductibles au régime réel | Oui | Oui |
| Amortissement déductible au régime réel | Oui | Oui |
| Charges sociales | Cotisations sociales | Prélèvements sociaux (sauf exception) |
| Régime de plus-value | Professionnels | Particuliers |
| IFI | Exonération possible | Biens loués inclus dans l'assiette de l'IFI |
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel présente plusieurs avantages importants :
Les déficits peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui peut permettre de réduire fortement l’imposition lorsque les charges sont élevées ;
Une possibilité d’exonération d’IFI existe, sous réserve du respect des conditions prévues ;
Malgré des conditions de déclenchement plus fréquentes, il est possible de se voir exonéré de plus-value immobilière.
Malgré ses avantages, le statut LMP présente également plusieurs contraintes :
Un assujettissement automatique au paiement des cotisations sociales au régime de la SSI, plus couteux que le paiement des prélèvements sociaux ;
Une obligation de détenir un compte bancaire spécifique pour l’activité (même si une telle pratique est largement conseillée pour l’intégralité des loueurs) ;
Un déclenchement de la plus-value plus simple, et une impossibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention si les conditions d’exonération ne sont pas satisfaites.
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Le passage du statut de LMNP au statut de LMP peut se produire automatiquement lorsque les seuils légaux sont dépassés. Il n’impose aucune démarche particulière de la part du loueur, puisque le changement sera automatiquement pris en compte par l’administration fiscale, sur la base des déclarations fiscales des contribuables.
En cas de changement, les conséquences sont immédiates, notamment en matière de fiscalité et de cotisations sociales.
Le passage d’un statut à l’autre se fait au gré des évolutions de la situation personnelle et professionnelle des loueurs, et il est donc possible de changer plusieurs fois de statut au cours de l’activité.
En cas de changement de statut, trois erreurs courantes sont régulièrement faites par les loueurs :
Penser que le déficit accumulé suit le loueur dans son changement de statut. Cela n’est pas possible en réalité. Par exemple, le déficit accumulé au statut de LMNP ne peut pas être utilisé au statut de LMP, mais peut de nouveau être utilisé en cas de retour au statut LMNP tant que la durée de vie du déficit n’est pas écoulée ;
Penser que le régime de plus-value applicable dépend du nombre d'années d’exercice à chacun des statuts. Pour la fiscalité de la plus-value, c’est le statut en vigueur au jour de la vente ou de la cessation de l’activité qui s’applique, même si ce n’est pas celui dont le loueur a relevé le plus de temps lors de son activité.
La détermination du statut de LMNP ou LMP est appréciée au regard des recettes de location meublée et des revenus d’activité de l’ensemble des membres du foyer fiscal. Autrement dit, un changement de situation de l’un des membres du foyer fiscal peut donc entraîner un changement de statut pour tous les membres du même foyer fiscal.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel constitue un régime fiscal particulier dont relèvent généralement les investisseurs immobiliers générant des revenus locatifs importants, et disposant de revenus d’activité moindres.
Ce statut peut offrir plusieurs avantages significatifs, notamment en matière de gestion des déficits ou d’exonération de plus-value dans certains cas, mais il demande également aux loueurs qui en relèvent d’être bien informés sur ses spécificités, afin d’éviter les éventuelles mauvaises surprises, à plus forte raison si le statut LMP est acquis en cours d’activité en raison d’un changement dans la situation personnelle ou professionnelle.
Le statut LMP désigne le régime applicable aux propriétaires qui louent des logements meublés de manière professionnelle. Il s’applique lorsque les recettes locatives annuelles sont d’un montant qui excède à la fois 23 000 € et le total de l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal.
Il n’existe pas un statut plus avantageux que l’autre. Chaque statut a ses spécificités, et peut s’avérer avantageux selon la situation. L’important étant avant tout d’être bien informé des obligations propres à chaque statut.
Oui, c’est possible si le bien génère plus de 23 000 euros de recettes locatives annuelles et si ces recettes sont d’un montant supérieur au total des revenus d’activité du foyer fiscal.
Non, il ne s’agit que de la première condition. La seconde est que le montant de recettes annuelles doit également excéder celui des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Même si ce n’est pas juridiquement obligatoire, la tenue d’une comptabilité complète rend souvent l’accompagnement par un expert-comptable fortement recommandé, afin d’éviter toute erreur comptable ou déclarative.
Le statut LMP est l’un des statuts dont peuvent relever les entrepreneurs individuels, tandis que la SCI est une société, et donc une personne morale. Il est possible d’ exercer une activité de location meublée en SCI, à certaines conditions, et avec une forte chance d’avoir l’obligation de relever du régime de l’impôt sur les sociétés si le chiffre d’affaires issu de la location meublée s’avère trop important.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
01.59.13.49.12