Quelle fiscalité pour les LMNP et LMP en 2021 ?

En 2021, il est plus que jamais possible de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs meublés. La fiscalité du dispositif LMNP (Location Meublée non Professionnelle) reste toujours très intéressante, malgré deux changements majeurs instaurés en 2021 par l’Administration fiscale : les conditions d’assujettissement aux cotisations sociales des propriétaires de meublé ont évolué et les avantages d’une adhésion à un OGA ont été modifiés.

Imposition 2021 pour les loueurs en meublé

Vous vous posez souvent la question à partir de quel montant de revenus issus de la location meublée vous serez imposable. Vos revenus perçus en tant que loueur en meublé professionnel ou non professionnel ne sont pas le seul critère à prendre en compte dans le calcul de vos impôts 2021 de location meublée.

Régime micro-Bic ou réel en 2021 ?

Bien sûr au Micro-Bic, vous serez imposables sur la moitié des recettes générées dans le cadre de votre activité de location meublée. Mais au régime réel, les recettes générées seront « écrasées » par les dépenses en lien avec votre activité de loueur en meublé, ainsi que par l’amortissement de votre bien immobilier, pour bien souvent atteindre un résultat fiscal nul et ainsi ne pas payer d’impôts : Le mécanisme des charges et amortissements déductibles donnent un avantage certain au régime réel par rapport au micro-BIC.

Déduction des charges et amortissements au réel :

Prenons un exemple : Michel a acheté un logement le 2 janvier 2021. Il perçoit 20 000 € de loyers grâce à son activité de loueur en meublé non professionnel. S’il est soumis au régime Micro-Bic, ses revenus imposables s’élèvent à 10 000 €, après abattement de 50 % de ses recettes. Il est donc imposable chaque année sur la moitié de ses revenus locatifs meublés.

Avec le régime réel, Michel peut déduire de ses revenus de l’année 2021 :

• 27 000 € de charges (correspondant aux charges de copropriété, l’abonnement à EDF, l’assurance PNO, les petits travaux d’entretien, etc),
• 7 840 € d’amortissement calculés sur la valeur de son bien immobilier et sa localisation
• 3 000 € d’amortissement mobilier (1ers meubles acquis pour meubler l’appartement)
• et enfin 1 500 € d’intérêts d’emprunt.

Après déduction des charges, amortissements et intérêts d’emprunt, le résultat fiscal de cette activité LMNP est nul. Michel ne paiera donc aucun impôt sur les revenus générés grâce à son entreprise de loueur en meublé et ce pendant 10 ans !

Vous l’aurez compris : en 2021, grâce à la fiscalité très avantageuse du statut LMNP au régime réel, même si vous percevez des loyers, vous pouvez ne payer aucun impôt dessus !

Fiscalité LMNP et LMP en 2021 : quand payer des cotisations sociales ?

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (PLFSS 2021) a changé les conditions d’assujettissement aux cotisations sociales pour les locations meublées.

Depuis le Projet de Loi de Finances de la Sécurité Sociale 2021, adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale le 2 novembre 2020, il est prévu que soient soumis aux cotisations sociales :

• les loueurs de meublés de tourisme (type Airbnb) dont les recettes annuelles excèdent 23 000 € avec possibilité de s’affilier au régime général de la Sécurité sociale si leurs recettes sont inférieures à 76 200 € (au lieu de 85 800€ actuellement)
• tous les loueurs en meublé professionnels ( statut LMP), en sachant qu’aujourd’hui sont obligatoirement LMP ceux qui retirent de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et que ces recettes excèdent leurs autres revenus d’activité.

La condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés ayant été supprimée, de nombreux propriétaires sont devenus LMP sans en avoir conscience. Jusqu’à présent seuls ceux qui étaient inscrits au RCS devaient s’affilier. Ainsi si vous êtes loueur en meublé professionnel, vous devez vous affilier au régime des indépendants.

Passage du LMNP au LMP :

Soyez vigilants : de nombreux propriétaires n’ont pas conscience d’être devenus loueurs en meublé professionnels. Comme vous devenez LMP en fonction de vos recettes de loueur en meublé et de vos revenus personnels, votre statut juridique peut changer d’une année à l’autre. Les conséquences financières peuvent être importantes notamment en cas de vente du logement meublé ou d’une cessation complète d’activité.

Quel est le taux des cotisations sociales en 2021 ?

Le taux global de cotisations sociales pour les locations meublées est généralement compris entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés (contre 17,2 % pour les prélèvements sociaux). Si l’activité de location meublée n’est pas bénéficiaire, il existe un forfait minimum de cotisations sociales qui s’élève à 1 145 €.

Location meublée 2021 : fin de la non majoration du bénéfice

Si vous êtes loueur en meublé et que vous faites votre déclaration de revenus de location meublée au régime réel, l’adhésion à un Organisme de gestion agréé (OGA) vous est vivement conseillé, notamment pour vous permettre d’éviter une majoration de votre bénéfice pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

La loi de finance pour 2021 a prévu la suppression progressive de cette majoration. Dans ce contexte, avez-vous encore intérêt à adhérer à un OGA ?

L’adhésion à un OGA est-elle conseillée en 2021 ?

Comme 85 % des propriétaires-bailleurs de locations meublées, le régime réel vous est plus favorable que le régime Micro-Bic, vous avez donc opté pour le régime réel simplifié d’imposition.

Attention toutefois car jusqu’à présent si vous dégagiez un bénéfice sans adhérer à un OGA, celui-ci était majoré pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

La loi de finances pour 2021 a prévu de réduire progressivement cette majoration des bénéfices, passant de :

• 25% à 20 % pour l’imposition des revenus de 2020,
• puis 15 % pour 2021 et 10 % pour 2022,
• avant de la supprimer totalement pour 2023 (voir notre article sur la fiscalité de la location meublée en 2023)
  

L’adhésion à un OGA doit intervenir au plus tard dans les 5 premiers mois d’activité, ou si ce n’est pas la première année d’activité, dans les 5 premiers mois de l’année fiscale. Chaque année, au moment de leur déclaration, certains loueurs en meublé constatent que leur activité est devenue bénéficiaire et, étant hors délais pour adhérer à un OGA, ils doivent supporter une majoration de leur bénéfice pour le calcul de l’impôt. Suivez attentivement le calendrier fiscal des locations meublées pour ne rater aucune échéance : les conséquences financières sont parfois importantes allant de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros d’impôt. C’est donc une bonne nouvelle pour tous les loueurs en meublé que cette majoration de bénéfice soit vouée à disparaître.

Réduction d’impôt pour les loueurs en meublé en 2021

La non majoration du bénéfice pour le calcul de l’impôt n’est pas le seul avantage qu’offre l’adhésion à un OGA en 2021. En effet, celui-ci vérifie la cohérence et la vraisemblance de la liasse fiscale établie par le loueur en meublé.

De plus l’adhésion vous permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalent aux 2/3 des frais de comptabilité dans la limite de 915 €. Pour bénéficier de cette réduction vous devez impérativement être :

• résident fiscal français
• retirer moins de 72 600 € de l’activité de location meublée et
• avoir fait une déclaration d'activité en nom propre (immatriculation en tant qu’entrepreneur individuel).

Les frais de comptabilité comprennent les frais d’adhésion à un OGA ainsi que les frais de souscription à un logiciel comptable pour faire sa liasse fiscale de loueur en meublé telle que Jedéclaremonmeublé.com, ou encore les honoraires d’un expert comptable.

L’intérêt d’adhérer à un OGA reste évident pour ceux qui peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt, ainsi que pour tous les loueurs en meublé qui prévoient de dégager un bénéfice d’ici 2022 et souhaitent éviter une majoration de leur imposition. Consultez dès maintenant notre article sur la fiscalité de la location meublée en 2022 !