En 2022 la fiscalité des LMNP et des LMP aura connu quelques changements. Certaines taxes ont disparu quand d’autres ont été créées. Mais le dispositif fiscal LMNP (location meublée non professionnelle) reste toujours avantageux pour la plupart des propriétaires bailleurs. Nos experts font le point pour vous sur les similitudes et les évolutions 2022 dans cet article.
Il est fréquent de confondre revenus fonciers et revenus issus du meublé. Les revenus immobiliers fonciers correspondent au revenu généré par l’exploitation de logement loué vide. Les revenus issus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
En location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime Micro-Bic et le régime BIC réel.
Le régime Micro-Bic permet un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus issus de la location meublée. Pas d'abattement forfaitaire au régime réel; par contre, vous pourrez déduire de votre revenu locatif meublé toutes les charges et dépenses amortissables (le logement, mais aussi les travaux et le mobilier dans certains cas) ! La déduction des charges et de l'amortissement permet d'obtenir un résultat fiscal proche de 0 et réduire votre bénéfice fiscal. Vous pourrez aussi dans de nombreux cas créer un déficit, pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus BIC pendant plusieurs années.
Pas de changement par la rapport à la fiscalité du meublé en 2021 : le régime réel reste bien plus avantageux mais aussi plus complexe que le régime Micro-Bic. Pour en bénéficier, il faut répondre à des obligations déclaratives et des obligations comptables.
En étant soumis au régime réel pour l'année 2022, vous devrez réaliser une déclaration annuelle n°2031 accompagnée de tableaux annexes, télétransmettre une liasse fiscale pour votre activité de location meublée à l’administration fiscale, puis reporter votre résultat sur votre déclaration d’impôt personnelle.
Si vous avez le statut LMP (Loueur en meublé professionnel), vous devrez également avoir un compte bancaire séparé. Ce point n’est pas obligatoire si vous avez le statut LMNP (location meublée non professionnelle).
Néanmoins, même si vous êtes un loueur en meublé non professionnel, un compte bancaire séparé est fortement recommandé et peut s’avérer utile. Cela vous permettra notamment de faire une meilleure distinction entre la comptabilité de votre activité de loueur en meublé et vos dépenses et recettes personnelles.
Si vous avez choisi le régime réel pour déclarer vos impôts en 2022, vous serez dans l’obligation de tenir une comptabilité, mais aussi :
Le FEC est à fournir à l’OGA ou bien au service des impôts en cas de contrôle fiscal.
Pour bénéficier des avantages fiscaux du régime réel, mieux vaut se reposer sur un professionnel de la comptabilité LMNP comme Jedéclaremonmeublé.com. Évitez de faire des erreurs dans le calcul des amortissements par composants et remettez sereinement votre liasse 2031 aux impôts !
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Que vous soyez au régime Micro-Bic ou au régime réel, vous devez en 2022 déclarer votre création d'entreprise de location meublée. Cette démarche d’enregistrement s’effectue auprès du greffe pour déclarer l’activité de location meublée et ainsi obtenir votre SIRET.
Le simple fait de louer un bien immobilier en meublé, nécessite obligatoirement cette inscription, afin d’être immatriculé (que l’on ait choisi le régime micro BIC ou réel simplifié).
Pour vous immatriculer, en 2022, vous deviez réaliser cette démarche sur le site d’Infogreffe. Une exception existait pour certaines régions comme les DOM ou l’Alsace. Si le greffe dont vous dépendiez était situé dans l’une de ces régions, vous deviez envoyer le formulaire papier directement au service des impôts des entreprises dont dépendait le bien immobilier :
Dans votre formulaire d’immatriculation, vous devrez spécifier le régime choisi (micro-BIC ou réel) et votre régime de TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Les locations meublées sont le plus souvent exonérées de TVA, vous pourrez donc cocher la case "franchise en base de TVA", sauf si vous proposerez des prestations para-hôtelières à vos locataires.
Toutefois, sachez que cette procédure a changé depuis le 01/01/2023. Jedéclaremonmeublé.com vous accompagne pour réaliser facilement votre immatriculation de loueur en meublé sur l'INPI.
Au Micro-Bic, si vous percevez des loyers d’une location meublée, vous paierez des impôts à hauteur de 50 % des revenus générés. Le seul moyen de réduire votre imposition sera d’opter pour le régime réel.
En effet, comme nous l’avons vu précédemment, grâce à l’ensemble des dépenses engagées pour votre activité de location meublée, votre résultat fiscal est bien souvent nul et ainsi vous ne payez pas d’impôts sur votre location meublée non professionnelle. Mieux encore, grâce à cette imposition avantageuse, vous pourrez réaliser un déficit sur votre activité LMNP, qui sera reportable d’année en année, afin de ne pas payer d’impôt sur plusieurs années.
Bon à savoir :
Si vous avez débuté une activité de location meublée pendant l'année 2022, vous devrez indiquer au service des impôts que vous optez pour le régime réel avant l’envoi de la liasse fiscale à l’administration, soit début mai 2023. L’option est valable 1 an et est renouvelable tacitement.
Soyez vigilants : les plateformes de location saisonnière, type Airbnb, Booking ou Abritel, communiquent les revenus générés sur leur plateforme à l’Administration fiscale directement. Par défaut, vous serez soumis au régime Micro-Bic, puisque vous n’aurez pas levé l’option pour le régime réel. Charge à vous d’opter pour le régime réel à temps pour votre prochaine déclaration d'impôt !
Grâce au régime réel, vous pouvez ne pas payer d’impôt sur vos locations meublées non professionnelle en 2022. En revanche, d’autres impôts et taxes sont à prévoir.
Pour être qualifié de Loueur en meublé professionnel (LMP) pour l’année 2021 (revenus déclarés en 2022), il faut avoir retiré de la location meublée des recettes annuelles supérieures à un montant de 23 000 €; ces recettes (loyers et charges) doivent aussi être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 a prévu l’assujettissement obligatoire de tous les LMP au régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI). Le taux global de cotisations sociales SSI est de l’ordre de 40% des bénéfices réalisés (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70% et les cotisations sociales proprement dites pour la différence).
Fiscalement, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un loueur en meublé qui n’est pas LMP. Autrement dit, pour être qualifié de LMNP, il faut retirer de la location meublée des recettes (loyers et charges) annuelles inférieures ou égales à 23 000 € et/ou inférieures ou égales aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Les LMNP retirant un montant supérieur à 23 000 € de la location meublée de courte durée (ou location saisonnière) de type airbnb sont tenus de s’affilier au régime social des indépendants (SSI). Comme indiqué ci-dessus, le taux global de cotisations sociales SSI est de l’ordre de 40% des bénéfices réalisés après déduction de ces cotisations relatives à la même année fiscale.
Par dérogation, les loueurs en meublé non professionnels peuvent opter pour une affiliation au régime général des salariés à condition de ne pas dépasser 72 600 € de recettes annuelles (176 200 € pour les meublés de tourisme classés). En cas d’option pour le régime général, les cotisations sont calculées sur une assiette constituée des recettes locatives de courte durée diminuées d’un abattement de 60%. Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement est de 87%.
Le régime général étant basé sur les recettes et non sur le résultat fiscal (très souvent proche de 0 en location meublée), on comprend vite qu’il est dans la majorité des cas beaucoup plus onéreux que le régime social des indépendants (SSI), malgré sa simplicité.
Les revenus imposables perçus par les LMNP sont dans ce cas soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2% (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70% et le prélèvement de solidarité pour 7,50%). Les prélèvements sociaux sont assimilables à un impôt car ils n’ouvrent droit à aucune prestation différée.
La base d’imposition correspond au résultat imposable (après imputation des déficits LMNP antérieurs, le cas échéant) avant prélèvements sociaux.
En tant que propriétaire, vous ne devrez payer que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), si la taxe d'habitation est supportée par le locataire. C’est le cas pour les baux meublés de longue durée par exemple, car la notion de permanence et d'exclusivité de la location de l'habitation est importante pour évaluer si vous êtes redevables de cet impôt ou non.
En cas de location courte durée, vous serez redevable de la taxe d'habitation. Par contre en fonction de la commune où est située votre logement meublé, des cas d’exonération de la taxe d’habitation sont possibles. Par exemple, vous pouvez être exonéré de la taxe d’habitation si votre logement est classé en « meublé de tourisme » ou si vous êtes propriétaire d’une chambre d’hôtes située dans une zone de revitalisation rurale.
La bonne nouvelle c’est qu’à compter de la déclaration d'impôts de location meublée 2023, la taxe d’habitation disparaît !
Depuis le mois de mai 2022, les propriétaires de gîtes, chambres d'hôtes, résidences secondaires mettant leurs biens en location saisonnière, quelque soit la plateforme utilisée par le loueur et mettant à disposition une télévision, radio, ou lecteur CD à leurs clients “afin de rendre leur séjour plus agréable” sont redevables d’une redevance fixe d'un montant de 223,97€ TTC ( prix de 198,01 € hors taxe), visant à rémunérer la Sacem (Société des auteurs, compositeurs et éditeurs de musique).
Toutes les taxes et impôts que vous devrez payer en tant que LMNP ou LMP ne sont pas listés dans cet article. Pour retrouver la liste exhaustive, consultez notre article sur les taxes à payer dans le cadre d'une location meublée !
L'ensemble de ces taxes semble pouvoir impacter la rentabilité de votre activité en tant que loueur en meublé; pourtant, la plupart d’entre elles sont déductibles des recettes issues de la location si le propriétaire a choisi le régime réel simplifié pour déclarer ses revenus de location meublée. En effet, c'est notamment le cas pour la Cotisation Foncière des Entreprises, la taxe foncière et les cotisations sociales (valables uniquement pour les Loueurs en Meublé Professionnels).
Article rédigé par Mallory Boutron
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