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La location meublée reste l’un des investissements suscitant une réelle attractivité en 2023. Qu'il s'agisse de location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), elle offre une meilleure rentabilité que la location vide tout en apportant davantage de souplesse. Cependant la réglementation ne cesse d’évoluer et impose de nouvelles contraintes aux propriétaires, que vous optiez pour la location meublée traditionnelle ou la location saisonnière.

Quelles nouveautés devez-vous connaître et quels points doivent retenir votre vigilance pour  votre fiscalité de loueur en meublé en 2023 ?

Fiscalité LMNP 2023 : quel régime fiscal choisir ?

Les loyers perçus grâce à votre activité de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Jusqu’à un certain seuil de recettes annuelles, vous êtes soumis par défaut au régime Micro-Bic. Cela vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % et même de 71 % si votre logement est classé en meublé de tourisme.

LMNP : La réévaluation des seuils du micro-bic

Les seuils du Micro-BIC, actualisés tous les 3 ans, passent à compter du 1er janvier 2023 à 77 700 € au lieu de 76 200€ pour la location meublée et à 188 700 €, au lieu de 176 200 € pour les meublés de tourisme classés, sous réserve des arrondis qui seront effectués par l’administration fiscale.

Le Code général des impôts prévoit que les seuils du micro-BIC sont actualisés tous les 3 ans dans la même proportion que l’évolution triennale de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu, arrondi à la centaine d’euros la plus proche. La prochaine révision interviendra donc au 1er janvier 2026.

L' abattement forfaitaire du régime micro-Bic sur les recettes de location meublée est toujours fixé à 50% en 2023 (abattement forfaitaire de 71% pour les meublés de tourisme). Cela signifie que vous ne payez des impôts que sur la base de la moitié de vos revenus locatifs meublés. Aucun changement non plus du côté de la déductibilité des charges et amortissements : les LMNP qui optent pour le régime micro-Bic n'y ont toujours pas droit en 2023. Pour calculer vos impôts de loueur en meublé avec le régime réel simplifié ou le micro-BIC, utilisez gratuitement notre simulateur LMNP !

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Le régime réel : l’atout du dispositif LMNP

Le second régime fiscal possible pour les loueurs en meublé est le régime réel. Si vous choisissez ce régime, bien souvent vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus de locations meublées. En effet, vous pourrez déduire les charges de votre location meublée de vos recettes de loueur en meublé, ainsi que l’amortissement de la valeur de votre logement, de votre mobilier et des gros travaux effectués dans le logement. Après déduction de ces dépenses, de nombreux propriétaires de logement meublé créent un déficit fiscal, reportable jusqu’à 10 ans pour les loueurs en meublé non professionnels et ainsi ne paient pas d’impôts sur leurs revenus de location meublée en 2023. La fiscalité avantageuse du statut LMNP et du LMP se vérifie encore cette année !

LMNP -LMP : Comment déclarer votre début d’activité de location meublée en 2023 ?

Depuis le 1er janvier 2023 tous les loueurs en meublé doivent obligatoirement déclarer en ligne leur début d’activité, ainsi que toute modification de leur activité, via un guichet unique numérique sur le site de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle).

Cette déclaration, qui se faisait auparavant sur le site infogreffe.fr, doit intervenir dans les 15 jours qui suivent votre début d’activité, et vous permet d'obtenir un numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de votre activité de location meublée. Vous devez réaliser cette démarche que vous exploitiez votre location meublée au régime Micro-Bic ou au régime réel. 

Une fois votre début d’activité créé et votre numéro SIRET reçu, pensez à créer votre espace professionnel sur le site des impôts. Sur cet espace, vous pourrez échanger avec un agent de l’administration fiscale et suivre vos demandes relatives à votre activité de Loueur en meublé. C’est également sur cet espace que vous devrez payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).

La nouvelle obligation déclarative imposée par le service des impôts avant le 1er juillet 2023

Depuis le 1er janvier et impérativement avant le 1er juillet 2023, tous les propriétaires de logement meublé doivent déclarer en ligne sur l'espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr l’ensemble des logements dont ils sont propriétaires-bailleurs, l’identité des locataires et la période d’occupation.

Pour l'investissement en location meublée touristique, il vous suffit de déclarer la date à laquelle vous avez débuté l'activité de location saisonnière et de préciser les modalités de gestion (en propre ou par l'intermédiaire d'un gestionnaire) ainsi que le numéro SIREN du gestionnaire et le leur. Si le bien immobilier a fait l’objet d’un classement en meublé de tourisme, cela doit également être précisé. En revanche la déclaration du loyer reste facultative.

Bon à savoir :
Cette nouvelle obligation n’est pas spécifique à l'achat d'un meublé mais concerne tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation. Vous devez donc renseigner également vos biens immobiliers exploités en location vide, votre résidence principale, etc. Cette nouvelle obligation déclarative est justifiée par la suppression définitive de la taxe d’habitation pour les résidences principales à partir de 2023. En cas de démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui doit faire la déclaration dans la mesure où c'est lui qui dispose de l'usage du bien.

La transition énergétique pour les loueurs en meublé

Le sujet de la transition énergétique impacte le secteur de l'immobilier locatif en 2023. Quels sont les changements prévus pour la location meublée professionnelle ou non professionnelle ?

Rénovation énergétique : pas d’incitation spécifique pour les loueurs en meublé

Afin d’inciter les propriétaires-bailleurs de logements non meublés à engager les travaux de rénovation énergétique pour que leur logement n’ait plus le statut de « passoire thermique », la loi de finances rectificative pour l'année 2022 a prévu de relever le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global du contribuable à 21 400 € de 2023 à 2025 (au lieu de 10 700 €). Les travaux réalisés doivent permettre au logement loué vide de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025 (devis accepté par le contribuable à compter du 5 novembre 2022 et facture payée entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025).

Il s’agit donc de doubler la limite d’imputation des déficits fonciers résultant de travaux de rénovation thermique sur le revenu global. Attention, si le contribuable ne justifie pas du nouveau classement de performance énergétique du bien au plus tard le 31 décembre 2025, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des dépenses de travaux seront reconstitués selon les modalités qui auraient été applicables sans la mesure.

Malgré que la location meublée est aujourd’hui largement plébiscitée par les locataires, aucune mesure incitative similaire n’a été envisagée pour les bailleurs de logements meublés.

Meublés classés en passoires thermiques et gel des loyers

Les biens immobiliers meublés les plus énergivores, classés G avec plus de 450kWh/m²/an d’énergie finale, sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Ne sont pas concernés les contrats de location en cours. Par ailleurs, depuis août 2022, les loyers des logements meublés classés F ou G sont gelés et ce, quelle que soit la localisation du bien, et aucun complément de loyer ne peut être demandé. Pour tous les autres logements, l’indexation des loyers est plafonnée à 3,5 % jusqu’à mi-octobre.

Toutes ces dispositions ne vous concernent pas si vous exploitez votre logement en location meublée saisonnière mais cela est susceptible d’évoluer en 2023, le ministre délégué à la Ville et au Logement Olivier Klein ayant annoncé la volonté du gouvernement de modifier la loi Climat et Résilience en 2023 pour élargir l'interdiction de location des passoires thermiques aux meublés touristiques.

Quels changements pour les taxes d’habitation et foncière ?

Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées

La loi de finances pour 2023 a élargi le nombre de communes classées en "zone tendue" autorisées à pouvoir voter, jusqu'au 28 février 2023, une majoration pouvant aller jusqu'à 60% de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires… mais la publication du décret a été reportée en raison du zonage à définir. Cela devrait être fait avant l’été afin de permettre aux communes entrantes de décider d’une majoration avant le 1er octobre 2023.

L’une des solutions pour éviter la majoration de la taxe d’habitation est de louer le logement en location meublée traditionnelle, c’est-à-dire en résidence principale du locataire ou en bail étudiant. Il faut tenir compte de la majoration de cette taxe dès la phase de recherche du bien immobilier, donc en amont de l'achat du logement.

Qui paye la taxe foncière en location meublée ?

En ce qui concerne la taxe foncière, pas de changement en 2023 pour les propriétaires. Cet impôt est toujours en vigueur pour les propriétaires de logement meublé. Chaque année cet impôt est dû courant du mois d’octobre. Vous pouvez récupérer votre avis d’imposition à la taxe foncière dès le mois de septembre sur votre espace particulier sur le site des impôts.

Bon à savoir :
Cet impôt n’est pas récupérable auprès du locataire. En revanche la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, incluse dans la taxe foncière, peut être récupérable auprès de votre locataire en l’intégrant aux charges locatives par exemple.

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La fin de la majoration du résultat imposable du loueur en meublé en l’absence d’adhésion à un OGA

En 2022, si vous n’avez pas adhéré à un organisme de gestion agréé (OGA) dans le cadre de votre activité de location meublée et que vous avez dégagé un bénéfice sur votre activité de location meublée, vous verrez ce bénéfice être majoré de 10 % pour le calcul de votre impôt sur le revenu. Bonne nouvelle : cette majoration est supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2023.

A noter :
L’adhésion à un OGA reste cependant intéressante pour le loueur en meublé professionnel ou non professionnel en 2023 car elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts, sous certaines conditions, correspondant à 2/3 des frais de comptabilité.

La fin du Censi-Bouvard pour investir en location meublée

Il s'agit d'un changement majeur par rapport à la fiscalité des locations meublées en 2022 : conformément au rapport de l’inspection générale des finances de juin 2022 concernant l’évaluation de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, ce régime ne sera pas prolongé. Les investisseurs avaient jusqu’au 31 décembre 2022 pour investir dans des résidences de services afin de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Pour les propriétaires-bailleurs qui n’ont pas eu la possibilité d’investir en Censi-Bouvard avant la fin de l’année 2022, choisir de louer en meublé reste un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité, en investissant dans tout type de logement et sans engagement. Le mécanisme de déduction des charges et amortissements reste l'atout numéro 1 de la location meublée en 2023 : en optant pour une fiscalité au régime réel, vous pouvez en effet amortir la valeur du prix d'achat du logement, du mobilier et des gros travaux et également déduire toutes ses charges avec à la clé la possibilité de ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus pendant au moins une dizaine d’année. Faire appel à un comptable spécialiste de la location meublée vous permettra d'éviter les erreurs dans votre déclaration de revenus meublés !

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Plusieurs changements impactent les propriétaires de logements meublés ces dernières années. Malgré ces évolutions, le dispositif Location Meublée non Professionnelle (LMNP) reste avantageux fiscalement, grâce au régime réel. Celui-ci vous permet de déduire l’ensemble des dépenses effectuées (charges courantes, travaux, etc), mais aussi d’amortir la valeur de votre logement (du mobilier et des gros travaux) pour atteindre un résultat fiscal nul et ainsi ne pas payer d’impôts sur vos revenus LMNP (ou LMP) et ce pendant plusieurs années.

Miniature Mallory Boutron Article rédigé par Mallory Boutron

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