L'essentiel :
Lorsqu’on envisage d’investir dans l’immobilier locatif, on cherche souvent le placement le mieux adapté à son projet : commencer à se constituer un patrimoine tout en le rentabilisant, ou faire fructifier un patrimoine déjà existant. Location meublée, SCPI, location vide ou parking : chaque solution a ses atouts et ses limites.
Cet article compare ces quatre options pour vous aider à choisir. Si votre question porte plutôt sur le type de bien, la ville ou la façon de trouver un logement rentable, notre article sur l’investissement immobilier rentable détaille ces points. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Depuis de nombreuses années, la location meublée non professionnelle est considérée comme un secteur d’investissement souvent rentable en France, grâce à sa souplesse juridique, à ses loyers en général plus élevés et à sa fiscalité. Mais qui dit rentabilité dit stratégie, et donc nécessité d’être bien informé.
Les petites surfaces sont souvent recherchées en meublé : leur prix d’achat est moins élevé et elles correspondent aux besoins de nombreux locataires, étudiants ou jeunes actifs. Pour aller plus loin sur le choix du bien et de la ville, consultez notre article sur l’investissement immobilier rentable.
« L’étude de la rentabilité des logements loués par nos clients en 2025 montre que le rendement locatif des biens ayant une superficie inférieure à 20m² est de 7,3% ! Quant aux biens plus grands, leur taux de rendement locatif ne passe jamais en dessous de la barre des 6%. Le fort attrait pour les biens plus petits, et donc moins cher, se retrouve dans le type de logements dans lesquels investissent nos clients, puisque sur plus de 60 000 logements, la moitié ont une valeur inférieure à 150 000€ » souligne Stéfano Demari, Président de JD2M.
Avant de choisir un mode de location, il peut aussi être utile de se renseigner sur les points d’attention avant de louer en LMNP.
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Le rendement d’un bien ne s’évalue pas seulement en comparant les loyers au coût de l’activité : il faut aussi intégrer les taxes et l’imposition. En location meublée, l’investisseur peut choisir le régime réel d’imposition, qui, selon JD2M, est le plus intéressant dans plus de 8 cas sur 10.
Le régime réel permet de réduire fortement l’imposition, voire de ne pas payer d’impôt sur ses revenus locatifs meublés pendant plusieurs années, grâce à deux mécanismes : la déduction de toutes les charges liées à l’activité, dont les taxes et les intérêts d’emprunt, et l’amortissement du bien (hors terrain), des travaux et du mobilier. Selon JD2M, les propriétaires qui font appel à ses services économisent en moyenne environ 2 000 € d’impôts par an, un chiffre indicatif qui varie selon les situations.
Cessions depuis le 15 février 2025 : les amortissements sont réintégrés
Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions de biens loués en meublé non professionnel réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter l’impôt à la revente. Notre article sur les amortissements consommés détaille le mécanisme.
Bon à savoir :
Faire correspondre la date de début d’activité de location meublée à la date d’achat du bien permet en principe de déduire les frais d’acquisition en charge ou de les amortir, au choix du loueur. Ce choix doit ensuite rester identique pour les biens achetés par la suite. Prendre l’avis d’un professionnel de la location meublée est recommandé pour déterminer l’option la plus favorable.
Beaucoup d’investisseurs passent à côté du régime réel par méconnaissance, ou par attrait pour la simplicité du régime micro-BIC. Ce dernier peut pourtant conduire à une imposition plus élevée, et donc à un rendement net moindre. Notre comparatif micro-BIC ou réel et notre article sur l’imposition d’une location meublée détaillent ces régimes.
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Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) peut convenir à certains profils d’investisseurs, notamment ceux qui ne souhaitent pas gérer eux-mêmes un bien. Ce type d’investissement ne relève toutefois pas de la même dynamique que le LMNP.
Selon l’Autorité des marchés financiers (AMF), le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti, ses revenus peuvent diminuer, la revente des parts peut être difficile, et l’investissement doit être envisagé sur le long terme, avec des frais à prendre en compte. L’associé n’a en outre pas la main sur les décisions de gestion. (Source : AMF, Investir dans une SCPI)
À l’inverse, l’investissement en LMNP peut sembler plus chronophage, mais il donne au loueur plus d’autonomie et fait de l’activité locative autant un outil de rendement qu’un projet personnel.
« Une autre différence, non négligeable, se situe au niveau de la fiscalité, car les revenus issus de placements dans des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers, et sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cela ne permet donc pas aux investisseurs de bénéficier du régime réel d’imposition dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) accessible en location meublée, et qui permet d’économiser en moyenne 10 000 € d’impôts sur les cinq premières années » souligne Mallory Boutron, diplômée d’expertise comptable, et directrice du cabinet comptable ELM conseil.
L’investissement en location vide n’est pas dénué d’intérêt, mais il s’avère souvent moins rentable que la location meublée. Notre comparatif location nue ou meublée et notre article sur la rentabilité locative en meublé ou en vide présentent des scénarios chiffrés. Deux facteurs expliquent en général l’écart.
Le premier est un loyer plus élevé en meublé, de l’ordre de 15 à 20 % de plus qu’en location vide selon les données de JD2M, avec un écart pouvant atteindre 30 % pour les biens loués en courte durée.
Le second est la fiscalité. À titre de comparaison, le micro-foncier de la location vide ouvre droit à un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, alors que le micro-BIC de la location meublée prévoit un abattement de 50 % et un plafond de recettes plus élevé, avec des règles spécifiques pour les meublés de tourisme depuis la loi Le Meur. Notre article sur l’abattement LMNP détaille ces taux :
| Type de location | Abattement forfaitaire | Plafond de recettes annuelles |
|---|---|---|
| Location vide (micro-foncier) | 30 % | 15 000 € |
| Location meublée de longue durée, meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes (micro-BIC) | 50 % | 77 700 € pour les recettes 2025 83 600 € pour les recettes 2026 |
| Meublé de tourisme non classé (micro-BIC) | 30 % | 15 000 € |
Au régime réel, la location meublée permet en outre de profiter du mécanisme de l’amortissement, ce qui n’est pas le cas en location vide, et la liste des charges déductibles y est en général plus étendue.
Le meublé bénéficie depuis plusieurs années d’un intérêt soutenu des locataires, en lien avec une nouvelle vision de la mobilité, ce qui contribue à une demande de location importante. La souplesse juridique de la location meublée permet aussi de mieux adapter le mode de location à la demande selon la localisation.
Une réglementation plus souple permet en principe à un propriétaire de meublé de récupérer plus facilement son bien, par exemple pour y loger un enfant étudiant. Selon le type de contrat, il peut simplement attendre l’échéance. Dans le cadre d’un bail meublé de résidence principale, il peut en principe donner congé chaque année, à charge de respecter le préavis prévu par la loi et de disposer d’un motif légitime et sérieux, dont le souhait de loger un descendant.
La location vide a toutefois aussi ses avantages, notamment celui d’offrir en général davantage de stabilité, avec des périodes locatives plus longues. Il n’est pas toujours nécessaire de choisir entre les deux : il est possible de construire une stratégie en prévoyant de cumuler location meublée et location vide.
Si vous habitez dans une grande agglomération, où il est souvent difficile de se garer, vous pouvez envisager d’acheter une place de parking pour la louer.
Selon la localisation, la demande peut permettre de trouver assez rapidement des locataires et d’obtenir un revenu régulier. Les charges y sont en général plus faibles qu’en logement, du fait du peu d’entretien demandé, et le budget d’acquisition est souvent moins élevé.
Le rendement dépend toutefois fortement de la localisation et des conditions de location. La fiscalité applicable (imposition des revenus, éventuelle TVA) dépend de la situation de chacun : il est utile de se renseigner avant d’investir.
Au vu de la diversité des modes de location et de l’attrait durable pour l’immobilier, investir en location meublée est une piste qu’il peut être pertinent d’envisager, pour ses avantages fiscaux, sa rentabilité potentielle et la constitution d’un patrimoine immobilier. Pour un premier projet, notre guide pour investir en immobilier quand on débute peut également vous aider.
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Il n’existe pas de réponse unique, car cela dépend de votre budget, du temps que vous souhaitez consacrer à la gestion, de votre situation fiscale et de votre tolérance au risque. La location meublée est souvent citée pour ses loyers plus élevés et sa fiscalité, mais la SCPI, la location vide ou le parking répondent à d’autres profils.
Elle l’est souvent, sans que cela soit garanti. Selon les données de JD2M, les loyers sont en général de 15 à 20 % plus élevés en meublé. Le meublé ouvre aussi l’accès à l’abattement du micro-BIC et, au régime réel, à l’amortissement. Le résultat dépend toutefois du bien, de la localisation et de la situation fiscale de l’investisseur.
Les deux ne sont pas comparables directement. La SCPI ne demande pas de gestion, mais le capital n’est pas garanti, les revenus peuvent varier, la revente est moins liquide et les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, selon l’AMF. Le LMNP demande plus d’implication, mais permet un pilotage direct du bien et l’accès au régime réel.
Il peut convenir à un investisseur qui recherche un ticket d’entrée moins élevé et une gestion simple, notamment dans les grandes agglomérations où la demande est forte. Le rendement dépend toutefois fortement de la localisation, et la fiscalité applicable dépend de la situation, ce qui justifie de se renseigner avant d’investir.
Oui, en principe. Il est possible de détenir plusieurs biens et de les louer selon des modes différents, par exemple un bien en meublé et un autre en location vide. Les revenus relèvent alors de catégories fiscales différentes, les BIC pour le meublé et les revenus fonciers pour la location vide.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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