Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Vous êtes nouveau loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), ou futur investisseur, et vous vous demandez si votre activité est soumise à la TVA ? Découvrez dans quels cas l'exonération s'applique, dans quels cas la TVA en LMNP est due, et comment la déclarer et la récupérer si vous êtes assujetti.
Selon votre situation, voici en résumé si la TVA s'applique à vos loyers et si vous pouvez la récupérer :
| Situation | TVA sur les loyers ? | TVA récupérable sur les dépenses et l'achat ? | Taux |
|---|---|---|---|
| Location meublée classique (longue durée) | Non, exonération sans possibilité d'option | Non (au régime réel, les dépenses restent déductibles des revenus pour leur montant TTC) | Pas de TVA |
| Location de courte durée sans services (moins de 3 des 4 prestations para-hôtelières) | Non, en principe | Non | Pas de TVA |
| Para-hôtellerie (au moins 3 des 4 prestations, séjours de 30 nuitées au plus) | Oui, sauf franchise en base (recettes sous 85 000 € HT l'année précédente et 93 500 € HT l'année en cours) | Oui, si vous ne bénéficiez pas de la franchise en base | 10 % en principe sur l'hébergement |
| Logement loué à l'exploitant d'une résidence de services (qui fournit lui-même les prestations) | Oui, sur les loyers versés par l'exploitant, sauf franchise en base | Oui, y compris sur l'achat d'un logement neuf, sous conditions (reversement partiel possible en cas d'arrêt avant 20 ans) | 10 % en principe (5,5 % possible dans certains établissements pour personnes âgées ou handicapées, sous conditions) |
| Meublé de tourisme (Airbnb, location saisonnière) | Non en principe, oui en cas de para-hôtellerie | Non, sauf si la location est soumise à la TVA et hors franchise en base | Pas de TVA, ou 10 % en principe en cas de para-hôtellerie |
Ces repères résument les règles détaillées dans cet article. Chaque situation reste à apprécier au cas par cas.
Par principe, les locations meublées à usage d'habitation, qu'elles relèvent du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), sont exonérées de TVA, sans possibilité d'option.
Le caractère occasionnel, permanent ou saisonnier de l'activité, ou encore le montant des loyers perçus, sont sans influence sur ce principe d'exonération. Seules la nature des prestations proposées et la durée des séjours peuvent faire basculer l'activité dans le champ de la TVA, comme nous le verrons plus bas.
Ainsi, contrairement à d'autres taxes payables en LMNP, la TVA supportée par le loueur en meublé exonéré, par exemple sur des travaux ou des frais de gestion, n'est pas récupérable. Au régime réel, ces dépenses sont toutefois déductibles des revenus pour leur montant TTC.
En pratique, lors de votre immatriculation sur le site de l'INPI (ex-formulaire P0i) pour déclarer votre début d'activité de loueur en meublé, si vous ne proposez pas de services para-hôteliers, vous pouvez sélectionner la case « hors champ ou exonéré de TVA » dans la rubrique consacrée au régime d'imposition en matière de TVA. Nous vous conseillons d'indiquer en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ».
Pour réaliser cette démarche pas à pas, téléchargez notre guide d'immatriculation gratuit :
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Bon à savoir :
Si vous investissez dans une résidence de services louée à un exploitant, votre situation est différente : consultez notre partie dédiée à la récupération de la TVA sur l'achat en résidence de services.
La location meublée reste exonérée de TVA lorsque le loueur ne propose pas au moins trois des quatre prestations para-hôtelières, ou lorsque ces prestations ne sont pas proposées dans des conditions comparables à celles d'un hôtel.
Tel peut être le cas notamment si :
le nettoyage des locaux n'est effectué qu'au changement de locataire, pour des séjours de plus d'une semaine ;
la remise des clés se fait uniquement par boîte à clés, sans aucune alternative d'accueil physique ;
le linge de maison n'est pas renouvelé pendant les séjours de plus d'une semaine.
Exemple
Sophie loue un studio à des touristes, pour des séjours de deux semaines en moyenne. La remise des clés se fait uniquement par boîte à clés, le linge de lit et les serviettes sont fournis à l'arrivée et le ménage n'est fait qu'au départ. Elle ne propose pas de petit-déjeuner.
Elle ne réunit pas trois des quatre prestations para-hôtelières : sa location reste en principe exonérée de TVA.
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Depuis le 1er janvier 2024, l'article 261 D, 4° du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2024, prévoit que la location meublée est soumise à la TVA lorsque le loueur propose, pour une durée n'excédant pas 30 nuitées (sans préjudice des reconductions), la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des quatre prestations suivantes :
le petit-déjeuner ;
le nettoyage régulier des locaux ;
la fourniture de linge de maison ;
la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Il n'est pas nécessaire que le client utilise ces services : il suffit en principe qu'ils lui soient proposés, le loueur devant pouvoir démontrer qu'ils sont réellement disponibles en cas de demande. Pour aller plus loin, consultez notre article dédié à la para-hôtellerie.
L'administration fiscale a précisé ces critères dans sa doctrine (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20), en partie censurée par le Conseil d'État le 12 novembre 2025 (n° 498267) :
Petit-déjeuner : il doit pouvoir être servi aux clients, par le loueur ou par un tiers qui le commercialise réellement. Conseiller des adresses de restaurants ou mettre à disposition un distributeur ne suffit pas.
Nettoyage régulier : il doit être réalisé avant l'arrivée et proposé régulièrement pendant le séjour, un ménage hebdomadaire étant considéré comme suffisant.
Fourniture de linge : le linge doit être fourni à l'arrivée et son renouvellement proposé pendant le séjour, à un rythme hebdomadaire.
Réception : elle n'a pas besoin d'être assurée par une personne physique et peut passer par un dispositif électronique, à condition d'assurer réellement l'accueil, l'orientation et l'information des clients. Une simple boîte à clés, sans alternative d'accueil physique, n'est en principe pas considérée comme une réception.
À noter :
Pour les séjours courts, l'administration considérait que le nettoyage et la fourniture de linge étaient automatiquement remplis dès lors qu'ils étaient assurés avant l'arrivée du client, pour les séjours de 5 nuitées au plus. Le Conseil d'État a annulé ce caractère automatique : la durée du séjour reste prise en compte, et un ménage et un linge assurés avant l'arrivée peuvent suffire pour un court séjour, mais l'appréciation se fait au cas par cas.
Si vous réalisez vous-même ces prestations, ou si vous les confiez à un prestataire tout en restant responsable de leur fourniture vis-à-vis de vos clients, elles sont en principe considérées comme proposées par vous. La situation peut être différente lorsque les services sont fournis et facturés directement aux clients par un tiers : chaque cas mérite alors d'être analysé.
Exemple
Thomas loue un appartement meublé à des touristes, pour des séjours de quelques nuits à deux semaines. Il propose un petit-déjeuner qu'il sert lui-même, fait intervenir une société de ménage chaque semaine pendant les séjours et propose de changer le linge de maison à la demande.
Il propose ainsi trois des quatre prestations para-hôtelières pour des séjours de moins de 30 nuitées : sa location est en principe soumise à la TVA.
Vous louez votre bien en courte durée avec 3 prestations para-hôtelières et votre CA approche ou dépasse déjà le seuil de franchise de TVA (85 000 €) ?
Les offres JD2M ne permettent pas le traitement des activités soumises à TVA. Pour anticiper vos nouvelles démarches, prenez rendez-vous avec notre solution partenaire :
En principe, non. La location d'un meublé de tourisme, sur Airbnb, Booking ou en direct, suit la même règle que les autres locations meublées : elle est exonérée de TVA, quels que soient la durée des séjours et le montant des loyers. Elle devient imposable lorsque vous proposez, pour des séjours de 30 nuitées au plus, au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières présentées ci-dessus, dans des conditions comparables à celles d'un hôtel. Même dans ce cas, la franchise en base peut s'appliquer si vos recettes restent sous les seuils présentés plus bas. Pour l'imposition de vos revenus, consultez notre guide de la fiscalité du meublé de tourisme.
(Sources : article 261 D, 4° du CGI et BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20)
En dehors de la para-hôtellerie, l'article 261 D, 4° du CGI prévoit également que sont soumises à la TVA :
les locations de logements meublés à usage résidentiel, hors secteur hôtelier, assorties d'au moins trois des quatre prestations para-hôtelières ;
les locations de locaux nus ou meublés consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui remplit lui-même ces conditions, à l'exclusion des locations consenties à l'exploitant d'un logement-foyer.
C'est ce second cas qui concerne la plupart des investisseurs LMNP en résidence de services ou en résidence de tourisme : les loyers versés par l'exploitant sont soumis à la TVA lorsque l'exploitant fournit lui-même les prestations para-hôtelières.
La franchise en base concerne les loueurs en meublé qui sont assujettis à la TVA, notamment ceux qui fournissent des prestations para-hôtelières. Elle les dispense de facturer la TVA à leurs locataires, mais en contrepartie, ils ne peuvent pas récupérer la TVA sur leurs dépenses.
Conformément à l'article 293 B du CGI, pour une activité d'hébergement avec prestations para-hôtelières, la franchise s'applique si :
les recettes de l'année précédente ne dépassent pas 85 000 € HT ;
et les recettes de l'année en cours ne dépassent pas 93 500 € HT. Au-delà, la TVA est due dès le jour du dépassement.
Si les recettes de l'année se situent entre 85 000 € et 93 500 €, la franchise est conservée pour l'année, mais perdue au 1er janvier de l'année suivante. Pour les autres prestations de services, les seuils sont de 37 500 € (année précédente) et 41 250 € (année en cours). Ces seuils sont inchangés en 2026.
La location meublée sans prestations para-hôtelières est exonérée de TVA : elle n'est pas concernée par ces seuils.
La franchise en base s'applique de plein droit. L'option pour le paiement de la TVA reste possible, par exemple pour récupérer la TVA sur l'achat d'un logement en résidence de services. Elle se formule par écrit auprès du service des impôts des entreprises et prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée.
Si vous êtes loueur en meublé assujetti à la TVA et que vous ne bénéficiez pas de la franchise en base, vous devez facturer la TVA à vos clients (ou à l'exploitant de la résidence) et la reverser à l'administration fiscale.
En contrepartie, vous pouvez en principe déduire la TVA payée sur les dépenses liées à votre activité de location meublée, y compris la TVA acquittée lors de l'acquisition du logement, lorsque celle-ci y est soumise (par exemple pour un logement neuf).
Voici quelques exemples de dépenses sur lesquelles la TVA est en principe récupérable, sous réserve de disposer d'une facture mentionnant la TVA :
les factures de travaux ;
les frais d'entretien et de réparation ;
les honoraires de comptabilité ;
les honoraires du notaire.
Pour certaines dépenses, il n'y a en revanche pas de TVA récupérable :
les droits de mutation ;
les frais liés à l'emprunt : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, frais de dossier... ;
l'assurance habitation ;
la taxe foncière ;
L'investissement dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence seniors, résidence de tourisme ou d'affaires, EHPAD) est l'une des situations dans lesquelles un loueur en meublé peut, sous conditions, récupérer la TVA payée sur l'achat de son logement. Le principe : les loyers versés par l'exploitant sont soumis à la TVA, ce qui ouvre en contrepartie un droit à déduction de la TVA ayant grevé l'acquisition.
Plusieurs conditions doivent en principe être réunies :
Le logement est acheté neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) auprès d'un professionnel. La vente d'un logement neuf, c'est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans, est soumise à la TVA. Un logement ancien acheté sans TVA ne donne pas lieu à une récupération de TVA sur son prix.
Le logement est loué à l'exploitant de la résidence, le plus souvent par un bail commercial, et cet exploitant fournit lui-même à ses clients au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières. Les loyers qu'il vous verse sont alors soumis à la TVA de plein droit. Les locations consenties à l'exploitant d'un logement-foyer sont exclues de ce régime.
Vous ne bénéficiez pas de la franchise en base. Si vos loyers restent sous les seuils de la franchise, vous pouvez opter pour le paiement de la TVA auprès de votre service des impôts des entreprises, comme indiqué plus haut. Sans cette option, la TVA payée sur l'achat n'est pas récupérable.
(Sources : article 261 D, 4° du CGI, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 et impots.gouv.fr)
En pratique, la récupération de la TVA sur l'achat suit en général ces étapes :
Vous déclarez une activité soumise à la TVA et, si vous êtes sous les seuils de la franchise en base, vous exercez l'option pour le paiement de la TVA.
Vous reportez la TVA payée sur l'acquisition, qui figure dans l'acte ou les factures, en TVA déductible sur votre déclaration de TVA.
Lorsque la TVA déductible dépasse la TVA collectée sur les loyers, la déclaration fait apparaître un crédit de TVA. Vous pouvez l'imputer sur les déclarations suivantes ou en demander le remboursement avec le formulaire n° 3519, télétransmis depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr en même temps que la déclaration qui fait apparaître ce crédit.
Une demande de remboursement en cours d'année doit en principe porter sur un montant d'au moins 760 €, contre 150 € pour une demande annuelle. Avec la fin du régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027, la demande accompagne la déclaration CA3, mensuelle ou trimestrielle, qui fait apparaître le crédit. Pour le détail du formulaire, consultez notre article sur le formulaire 3519.
(Sources : BOI-TVA-DECLA-20-30-10-20 et impots.gouv.fr)
La TVA récupérée sur l'achat d'un logement n'est définitivement acquise qu'au terme d'une période de 20 ans. Si, avant la fin de cette période, le logement cesse d'être loué dans des conditions soumises à la TVA, par exemple en cas de revente sans reprise du bail, d'arrêt de votre activité de LMNP ou de passage à une location exonérée, une partie de la TVA récupérée doit en principe être reversée, à raison d'un vingtième par année restant à courir.
La revente n'entraîne pas toujours ce reversement. Lorsque l'acquéreur reprend le bail en cours avec l'exploitant et poursuit la location soumise à la TVA, la cession peut relever du régime de la transmission d'universalité de biens (article 257 bis du CGI) : l'acquéreur reprend alors à son compte la période de 20 ans en cours.
Exemple
Claire achète un studio neuf dans une résidence étudiante pour 150 000 € HT, soit 30 000 € de TVA, qu'elle récupère. Au bout de 8 ans, elle revend le studio à un acquéreur qui ne reprend pas le bail avec l'exploitant.
Il reste 12 années sur 20 : elle doit en principe reverser 12/20 de la TVA récupérée, soit 18 000 €.
(Source : BOI-TVA-DED-60-20-10, article 207 de l'annexe II au CGI)
La TVA collectée et la TVA déductible sont reportées sur une déclaration de TVA souscrite en ligne, depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Elle est transmise au service des impôts des entreprises dont dépend votre activité de location meublée.
Mise à jour : fin du régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027
La loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié d'imposition à la TVA à compter du 1er janvier 2027. La déclaration annuelle CA12 et les acomptes semestriels sont remplacés par des déclarations CA3, en principe trimestrielles, avec une option possible pour un dépôt mensuel. Pour plus de détails, consultez l'actualité publiée sur impots.gouv.fr.
Jusqu'au 31 décembre 2026, les loueurs relevant du régime simplifié de TVA déposent une déclaration annuelle CA12 (formulaire n° 3517-S), au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année suivante, et versent deux acomptes :
en juillet : 55 % de la TVA due au titre de l'exercice précédent ;
en décembre : 40 % de la TVA due au titre de l'exercice précédent.
À compter du 1er janvier 2027, la TVA se déclare sur des CA3 trimestrielles par défaut, ou mensuelles sur option.
Lorsque la location meublée est soumise à la TVA, notamment en cas de prestations para-hôtelières, c'est en principe le taux intermédiaire de 10 % qui s'applique sur le prix de l'hébergement.
Certaines prestations d'hébergement fournies dans des établissements accueillant des personnes âgées ou des personnes handicapées peuvent relever du taux réduit de 5,5 %, sous conditions.
Les services annexes facturés séparément de la location suivent leur propre taux, le plus souvent le taux normal de 20 % pour les prestations de services.
1. Un LMNP doit-il payer la TVA sur ses loyers ?
En principe, non. La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA, quel que soit le montant des loyers. La TVA s'applique notamment lorsque le loueur propose, pour des séjours de 30 nuitées au plus, au moins trois des quatre prestations para-hôtelières, ou lorsqu'il loue son logement à l'exploitant d'un établissement qui fournit lui-même ces prestations. (Source : article 261 D du CGI)
2. Quelles sont les prestations para-hôtelières qui entraînent la TVA ?
Il s'agit du petit-déjeuner, du nettoyage régulier des locaux, de la fourniture de linge de maison et de la réception, même non personnalisée, de la clientèle. La TVA est due en principe lorsque le loueur propose au moins trois de ces quatre prestations, dans des conditions comparables à celles d'un hôtel.
3. Peut-on récupérer la TVA en LMNP ?
Seul un loueur assujetti à la TVA, qui ne bénéficie pas de la franchise en base, peut récupérer la TVA sur ses dépenses, y compris sur l'achat du logement lorsque celui-ci est soumis à la TVA. C'est le cas notamment de certains investissements en résidence de services louée à un exploitant. Un loueur exonéré ne récupère pas la TVA.
4. Quel est le seuil de franchise de TVA pour une location para-hôtelière ?
Pour une activité d'hébergement avec prestations para-hôtelières, la franchise en base s'applique si les recettes de l'année précédente ne dépassent pas 85 000 € HT et celles de l'année en cours 93 500 € HT. Au-delà de 93 500 €, la TVA est due dès le jour du dépassement. (Source : entreprendre.service-public.gouv.fr)
5. Comment déclarer la TVA en LMNP à partir de 2027 ?
Le régime simplifié de TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027. La déclaration annuelle CA12 et les acomptes semestriels sont remplacés par des déclarations CA3, en principe trimestrielles, avec une option possible pour un dépôt mensuel. (Source : impots.gouv.fr)
Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
01.59.13.49.12
